新冠肺炎时期的商业租赁:判例法(续至终) ?)
在2021年3月发表的一篇文章中, nous avons exposé un rappel des dispositions légales exceptionnelles adoptées ainsi qu’un état de la jurisprudence, 在卫生危机期间支付商业租金.
De nouvelles décisions sont intervenues depuis, dont les plus significatives sont exposées ci-après. 共享判例法, 因此,我们必须等待上诉法院,特别是最高法院的立场。.
拉罗谢尔法院,2021年3月23日,第20/02428号
在这种情况下,借款人在一家商业画廊进行贷款活动。.
在大流行期间质疑租金的必要性, 承租人诉诸了各种法律手段, dont l’exception d’inexécution (article 1219 du code civil) et la destruction de la chose louée (article 1722 du Code civil).
如果第一种方法被拒绝, 但是,法院维持了第二项判决,理由是租赁物已被销毁。.
Sur l’exception d’inexécution et le manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance :这一申请被原讼法庭驳回,原讼法庭回顾说 “违约的特征是出租人不能再这样做了。, 出租人, 享受商业空间”,认为这种缺陷不具有特征 “承租人因非出租人原因而无法进入房屋的. Les dispositions spécifiées n’ont pas d’effet d’obliger le preneur à garantirau preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité ».
www.gide-realestate.com/gide-conseil-de-paref-gestion-pour-lacquisition-7
关于所谓毁坏所租物品的问题: : 根据《菠菜台子集合》第1722条,
“如果在租赁期间, 租来的东西意外全部毁坏, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, 接受者可以, 视情况而定, 要价或降价, 或者租约的终止. 在这两种情况下,都不需要赔偿。”.
本案, 在此基础上, le Tribunal a considéré que le loyer pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 n’était pas exigible au motif que l’article 1722 du Code civil « 可适用, 没有任何物质损失, 承租人无法使用该不动产时, 按目的使用 ». 他说,除其他外,“ est de droit qu’une décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée » et que « cette perte peut être partielle, dès lors que la fermeture présente un caractère provisoire ».
图卢兹法院,2021年7月1日,第21/02415号
经营健身房的承租人使用了几种方法。, 对租赁物的销毁也由法院维持原判.
法院认为:
- qu’il est “减少以纯粹的物质和物质状态来理解所租事物的能力”. 事实上,在商业租赁中,租赁是出于商业目的。. 因此,我们可以根据它的目的和目的来理解它。”,
- que « l’interdiction totale ou partielle de l’activité commerciale du fait d’une décision administrative d’interdiction d’accueillir du public dans les lieux loués en raison de la nature de l’activité qui y est exercée, 可以看作是租来的东西的损失. 如果禁令是暂时的,这种损失可能是部分的。”
- que « la disparition ou la diminution très importante de la chalandise du fait des décisions administratives interdisant la libre circulation des personnes et donc la fréquentation des commerces, 可以看作是租来的东西的部分损失 »
据此, 对租赁物的损失保留赔偿, le Tribunal considère que les loyers de la période de fermeture des locaux ne sont pas dus ; le preneur n’ayant perçu aucun revenu au cours de ces dernières.
DOUAI上诉法院2021年12月16日
在这种情况下,法院认为
2020年3月15日至5月10日, X公司不能, 实施上述措施, 将租赁房屋用于其主要用途, 即接待客户(…). Dès lors, l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée pendant la période en cause d’utiliser les lieux loués conformément à la destination convenue s‘analyse en une perte partielle de la chose justifiant qu’elle soit, 在此期间, 免除支付租金, 没有出租人的过错是无效的……”.
与拉罗谢尔法院和图卢兹法院的判决一致, 因此,法院似乎赞同一个重要的考虑。, à savoir que la perte de la chose louée ne concerne pas que la destruction physique des locaux.
Ainsi donc, l’article 1722 du code civil ne se limite pas à une « perte matérielle » de la chose louée mais s’étend également à « la perte juridique » dans les cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité d’en jouir ou 按目的使用.
巴黎上诉法院Pole 1 Ch 3, 2021年9月29日, n°21/00544(根据被提名者法官的判决作出裁决)
Un preneur à bail d’un local de restauration n’ayant pas réglé les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire correspondant à une dette locative arrêtée au 2ème 包括2020年季度, a été assigné par son bailleur aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir l’expulsion du preneur.
La Cour tout en constatant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti, 声明受益人
« 有充分的理由, 阻碍解决条款的实施, les dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et celles de l’ordonnance 2020-306 du même jour, 经2020年4月15日第2020-427号法令修订, 中止了诫命和执行行为的效果, 自2020年6月10日起支付的租金(2)ème trimestre 2020) ont été échus après le début de la crise sanitaire fixé par ces textes au 12 mars 2020 et que le commandement de payer a été délivré pendant la période juridiquement protégée ».
据此, 获得有严重争议的解决条款, 法院推翻了下级法院法官的判决.
失去借来的东西, 承租人也援引, 法院认为,根据《菠菜台子集合》第1722条的规定,, 部分损失 “可理解为任何显著减少使用的情况”.
在这样做的过程中,它认为接受者 « a manifestement subi une perte partielle de la chose louée dès lors qu’il n’a pu ni jouir complètement ni en user conformément à sa destination pendant la période de fermeture » ; mais qu’il s’agit d’une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher
巴黎法院,2021年10月28日,第16/13087号
Un preneur exploitant un fonds commerce de coiffure, esthétique, parfumerie demandait à voir juger :
- que la pandémie de Covid-19 et les mesures de fermeture et de confinement prises par le Gouvernement sont constitutifs d’un événement de force majeure ;
- 影响商业租赁已经暂停对2020年第二季度 ;
- 作为辅助, 监管和立法措施,特别是, 2020年3月15日和16日颁布的法令和宣布卫生紧急状态的法律, 是王子的事实, 因为它们导致专制关闭 投保人的设立;
- 更多的辅助, 监管和立法措施,特别是, 2020年3月15日和16日颁布的法令和宣布卫生紧急状态的法律, 导致租来的东西丢失,
- 据此, juger que le Preneur n’est redevable d’aucune dette d’indemnité d’occupation et charges envers le Bailleur au titre du bail pour la période du 15 mars au 11 mai 2020 ;
- 无限辅助, 给予接受者, 有24个月的时间来支付可能分配给出租人的任何款项.
承租人的所有要求都被拒绝了.
出租人未能履行其发行义务 :根据《菠菜台子集合》第1719条,如果“ le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » ; cet article « n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité ».
www.gide-realestate.com/covid-19-loyers-une-nouvelle-decision-au-fond-pro-bailleur/
关于不可抗力: 这被原讼法庭驳回,原讼法庭认为:
« le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ».
关于王子的事 私法, 王子的事实 est traditionnellement défini comme « une décision de l’autorité publique qui a pour conséquence de porter atteinte à l’équilibre financier de situations contractuelles et qui, 民事事务, 可能构成不可抗力的情况. 在本案中,原讼法庭驳回了这一请求,理由是:
« 王子的事实, 不超过不可抗力, ne saurait justifier que le preneur ne s’acquitte pas des sommes d’argent dont il est redevable à l’égard de son bailleur en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués ».
关于所谓毁坏所租物品的问题: Le tribunal écarte ce moyen au motif que l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail par le preneur du fait des mesures administratives adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire résulte de la nature de l’activité économique exercée dans les lieux loués et non de la chose louée elle-même, 既没有被摧毁,也没有被完全摧毁, 无论是部分.
关于付款期限的请求 根据《菠菜台子集合》第1343-5条, 法官可以, 考虑到债务人的情况和债权人的需要, 延期或延期, 两年以内, le paiement des sommes dues (et non au visa de l’article 145-41 du code de commerce inapplicable en l’espèce car aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’a été délivré), le tribunal rejette la demande de délai de paiement du preneur et ce au motif que la seule pièce versée par ce dernier, à savoir une attestation de son expert-comptable relative à son absence de recette pendant la période courant du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 correspondant au premier confinement, est insuffisante pour mettre le tribunal en mesure d’apprécier concrètement sa situation personnelle actuelle et sa capacité à honorer les termes de l’échéancier de paiement qu’il sollicite.
巴黎法院,2022年1月20日,n°20/06670
在这种情况下, un preneur à bail de boulangerie/salon de thé/restauration a invoqué plusieurs moyens juridiques pour contester son obligation de paiement de loyers et charges durant les périodes de confinement et de fermeture administrative de son local, 特别是:销毁租赁物(《菠菜台子集合》第1722条), 不可抗力(民法典第1218条), 不执行的例外情况(《菠菜台子集合》第1219条), 出租人未能履行其善意义务(民法典第1104条).
关于破坏租来的东西的方法 :法院驳回这一上诉. Il considère que l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail par le preneur du fait des mesures administratives adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire résulte de la nature de l’activité exercée dans les lieux loués et non de la chose louée elle-même.
Ce sont les activités économiques du preneur qui n’ont pas pu être exercées dans les lieux loués du fait des mesures administratives, 但是不能使用房屋并不是租来的东西造成的。, 既没有被摧毁,也没有被完全摧毁, 无论是部分.
不可抗力,法庭指出
« 关于一笔钱的合同义务, la société débitrice ne peut s’exonérer de tout paiement en invoquant un cas de force majeure par nature irrésistible, 不可预测和不可克服的 ,即“接受者” a vu ses besoins en trésorerie pour l’année 2020 couverts par la société mère ayant disposé de certaines aides étatiques ”和他“ 没有产生可证明的经认证的会计项目 » qu’il « été effectivement placée dans l’impossibilité financière de faire face à ses différents engagements contractuels ».
关于不执行的例外情况,原讼法庭指出,承租人的活动并非
« 受到行政禁令的影响, dès lors que l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 n’a pas interdit d’accueil du public pour les locaux de catégorie M à savoir les magasins de vente et notamment ceux de commerce de détail de pains, 所属专业商店的糕点和糖果 » ; et que « 租赁公司, 能够在租赁场所存放材料和货物, pouvait également s’y rendre pour préparer des plats à emporter puisque le bail l’y autorisait et que les décrets [相关] 为餐饮机构开设了这所大学, au-delà de l’autorisation d’ouverture dont elle disposait déjà pendant toute la période du premier confinement au titre du commerce de détail de pains, 糕点和糖果».
因出租人未能履行其善意义务而获得的补救办法, le Tribunal juge que le preneur ne peut pas se prévaloir d’une exécution de mauvaise foi du bail par son bailleur car
« il n’a pas proposé une adaptation des modalités d’exécution de ce contrat mais a sollicité une annulation pure et simple de tous loyers et charges et subsidiairement, 降低第二家庭的租金和费用, 2020年第四季度, 2021年第一和第二季度 ».
最后,法庭负责
« 如果在卫生危机期间有理由出现特殊情况, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives », « ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles. Son irrespect ne peut en effet avoir pour autre sanction que d’engager la responsabilité éventuelle des parties au contrat. »
Cour d’Appel de PARIS 20 janvier 2022 n°21/11811 (sur jugement du juge des référés du TJ de Paris)
在这种情况下,剧院的承租人自2020年3月以来一直没有支付租金。, 因大流行而暂停的剧院.
不可抗力 : 法院支持
根据《菠菜台子集合》第1218条, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur qui ne pouvait raisonnablement être prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. 不可抗力的特点是发生了债务人以外的事件, 不可预测和不可抗拒, 使其无法履行义务. 然而,支付一笔钱的义务总是可以执行的。, 在必要的情况下被迫, 债务人的资产. Elle n’est, par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse ».
关于不执行的例外情况, 以及《菠菜台子集合》第1719条规定的适用: le Tribunal relève qu’en l’espèce « le bailleur a continué à mettre les locaux loués à disposition du preneur, lequel n’invoque aucun manquement de sa part à ses obligations de mise à disposition des locaux et équipements, de travaux, 维修或支付费用. 剧院的行政关闭, 为防治这一流行病而采取的立法和监管措施, 也不是出资人的错, 就他而言, 继续履行其发行义务, a fortiori celle qui affectait les lieux loués qui n’étaient pas destinés à recevoir du public. »
Enfin, 法庭认为债权人提出了债务分期付款的建议, 然后被告知保留租赁终止日期和
« qu’il ne peut être soutenu que le bailleur aurait failli à son obligation de renégocier de bonne foi, ce, 即使受益人已停止履行其义务 ».
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